如果以資產增值為出發點看待商辦項目，其投資價值可能越來越低。但以租金回報水平看漲的預期去評估，即便考慮每年固定支出的房產稅（一般為成交總額的0.84%）和相對較高的水電煤費用，商辦項目依舊是住房租賃市場的價值窪地。
但日前一篇揭露北京房租悄悄上漲的文章裡列舉瞭一些證據，引發瞭朋友圈對房租兇猛上漲的討論：
解釋北京房租上漲的動因要區分環比數據和同比數據。環比上漲在每年6、7月幾乎都會出現，畢業季促使租住需求在這一特定時期內迅速增加，供應往往出現短缺。剔除季節或周期因素的影響後，同比數據上漲可能更接近於真實的行情上漲。
客觀來講，指望房租下降能夠節流，不如在個人經濟收入上開源。長遠看，北京房租的上漲以及租金回報水平的提高是大勢所趨。目前，北京的租金回報水平在全球主要城市中排名倒數，房價收入比卻高居頭部。
除瞭精英人士之外，大部分北京租戶可能都沒有感受到朋友圈裡聳人聽聞的“房租暴漲”。作者找到的數據證實瞭北京房租上漲的事實，但這些事實足夠令人不安嗎？
上海和深圳已經相繼出臺瞭更為系統性的商辦住宅項目限制性政策，比如深圳要求商辦公寓一律隻租不售，上海則要求公司購買商辦住宅需要滿足一定的納稅和雇員標準。對於普通投資者而言，註冊企業主體在北京購置商辦的價格窗口期已經到來，但機會稍縱即逝、政策隨時可能收窄。
一位北京學術精英原來的房租是19000元每月，房東最近先是提價5000元，後來價格上跳到28000元——這已經不是上漲，而是暴漲瞭，精英為什麼不去按揭買房呢？
北京住建部門嚴打商辦的消息此前被曲解。政策圍堵的方向是樓盤銷售為購房者註冊公司用以購置商辦項目，這被解讀為是徹底封殺商辦項目的對外銷售，實際上北京並沒有禁止購房者的自主投資行為。
總結下來，真正為房租上漲感到不安的，可能是收入同比增幅小於於房租同比增幅的租客，他們可能要換一份工作或搬到更遠、更便宜的社區租住。
如果不對租賃市場提供低利率的資產證券化的支持，市面上零敲碎打的租賃住房供給將很難應對租房需求的持續上漲和消費升級，長期的供不應求隻會加劇房租上漲的預期和現實。
近期北京嚴厲打擊瞭商辦項目以居住屬性對外銷售的現象，疊加此前針對商辦住房出臺的一系列限購、限貸政策，40年或50年產權的商辦公寓價格已經明顯低於70年產權的住宅平均價格。
實話講，沒有任何一傢機構的房租統計數據能夠反映租房市場的全貌，因為租房成交不像買賣，不存在網簽環節，有關部門也統計不到真實的價格；而線上房源平臺展示的價格以及呈現出來的走勢圖，很可能是服務於經紀人提高要價的。調控房價就是調控鏈傢——北京有關部門此前傳出的管控風聲不是毫無市場根據的。
在樓市調控政策之下，北京房價已經從周期性暴漲進入瞭緩慢增長的階段，一旦租金回報水平顯著提高，投機需求也有可能從炒房轉向經營出租。
認定“資本入市推高房租”的人，也反對有關部門提出的租賃市場資產證券化。證監會、銀保監會相繼出臺政策，支持長租公寓市場發展，配套建立相應的融資體系和融資便利，目前針對長竹北產後月子中心租公寓等住房租賃項目的ABS規模已經超過800億。
目前我們隻能用排除法解釋這個問題。在北京持有二套房甚至多套房的有產者被首先排除，房租上漲對他們來說是增加“經營性收入”；房產經紀人也被排除，房租上漲直接增加其傭金。
長租公寓運營商鎖定瞭一定年限的房租價格，不會受房租上漲影響而增加成本；有關部門作為監管主體，在沒有租賃市場價格調控政策出臺的背景下，不會對房租上漲過於敏感，他們的職責是要核實市場價格的真實情況。
我愛我傢市場研究院統計顯示，2018年上半年，北京市住房租賃的月租金均價為4649元/套，環比2017年下半年上漲瞭300多元——這是上漲，但聽起來似乎隻是每個月漲瞭一頓同事聚餐的支出；
其實他本可以引用以下這組更鮮明的數據來博人眼球：
房租上漲？這可能不是長租公寓或有關部門的錯
編者按：本環球竹北產後護理之家推薦文來自微信公眾號「華爾街見聞」（ID:wallstreetcn)，作者：見聞君，36氪經授權轉載。
有觀點把北京房租的同比上漲歸結為資本壟斷房源的後果，認為長租公寓運營商加速擴張、集中提價是一件後患無窮的壞事。這篇高論的數據模型是這樣的：當前北京有17455套房源在出租，就算資本傢（手持資本的巨頭）全部以漲價50%掃貨吃下，月均價從5000漲到7500計算，年租金總額也不過15.7億；而蛋殼和自如融瞭多少錢？52億！！！
從數字上看長租公寓運營商當然可以進入租賃市場掃貨，把名義房租價格抬起來，占據市場份額。但從投入產出的角度看，增加瞭50％的成本，利潤率似乎不會得到任何改善。如果這是一個燒錢占據流量入口或市場份額的投資邏輯，倒也說得通，但一旦長租公寓市場出現瞭壟斷巨頭，調控政策還會坐視價格壟斷而不管嗎？
實際上，長租公寓運營商的投資邏輯是持有型物業的經營性收入增長，而不是哄抬租金帶來的市場份額。成規模地收集房源再包裝入市，提供統一的物業管理服務和個性化的定制居住服務，這些產品附加值背後的成本，是支撐長租公寓房租價格高於普通出租屋的核心要素。
據貝殼研究院Real Data數據顯示，東城區和順義區漲幅靠前，環比漲幅分別為10.5%和10.7%，具體到小區上，漲幅則更加明顯，漲幅排名前三的新奧洋房、三義廟北、城華園的環比漲幅分別達到來36.1%、28.4%、24.5%。
要知道，北上廣年租金回報率也隻有可憐的1%－2%，不論通過何種渠道，沒有哪傢公司的資金成本比這更低，長租公寓目前仍是賠錢的生意。房地產開發商正是由於資金沉淀成本過高，才很少涉足自持類項目。
貝殼研究院的數據統計顯示，今年7月份，北京、上海與深圳三城的租金環比均上漲，漲幅分別為2.4%，2.1%與3.1%——這勉強算是漲，但7月是畢業季，租房需求集中入市，市場供需狀況改變引發的環比上漲也已經是周期性常態瞭。
房租上漲究竟是誰在不安？
不過，這種細分區域和市場的明顯價格上漲，難免以偏概全。比如，同一小區，上個月出租的是小戶型，這個月集中出租的是大戶型，如此一來形成的價格上漲似乎是一組失真的數據，不能概括北京租房市場的整體行情。
“房產稅前夜、北京樓市泡沫破滅在即”的經濟學論斷出現在評論區。但這份天真還沒來得及被圍觀，該中介機構負責人就出竹北月子中心價格來辟謠瞭，實際上部分房源並不真實。
幾乎所有機構關於北京租房價格的統計都是同比微漲、環比上漲，筆者也不好反駁他們說租金沒有上漲。但可以肯定的是，房租暴漲或暴跌的情況在北京是不存在的。
前不久，“北京地主出貨”的消息一度在朋友圈刷屏，據某房產經紀人轉述，有業主打包轉售霄雲路8號、保利中央公園和棕櫚泉的豪宅“資產包”，單套3000萬起，共41套，折價70%清倉。
理由是供應和需求都很穩定，有人囤著房子等它升值，卻不會有人閑著房子不出租而期待更高的租金回報（即使是中介捂盤惜租、從中套利，也需要付出空置期的成本，目前的租金上漲規模顯然無法覆蓋）。把業主看作公司的話，房價增值或貶值是非經常性損益的邏輯，房租增長或是降低則是經營收入的邏輯，兩者不會合流。
暴漲？！不存在的
北京房租真的有暴漲？租金上漲究竟是誰在不安
原標題：北京房租真的有暴漲？租金上漲究竟是誰在不安
不少從業者抱怨北京樓市沒有新聞可寫，市場行情在2017年初的調控新政出臺後一路下行，成交量降至歷史低谷，平均價格也基本上滯漲，政策面和基本面波瀾不驚的狀態持續瞭一年多。
但日前一篇揭露北京房租悄悄上漲的文章裡列舉瞭一些證據，引發瞭朋友圈對房租兇猛上漲的討論：
解釋北京房租上漲的動因要區分環比數據和同比數據。環比上漲在每年6、7月幾乎都會出現，畢業季促使租住需求在這一特定時期內迅速增加，供應往往出現短缺。剔除季節或周期因素的影響後，同比數據上漲可能更接近於真實的行情上漲。
客觀來講，指望房租下降能夠節流，不如在個人經濟收入上開源。長遠看，北京房租的上漲以及租金回報水平的提高是大勢所趨。目前，北京的租金回報水平在全球主要城市中排名倒數，房價收入比卻高居頭部。
除瞭精英人士之外，大部分北京租戶可能都沒有感受到朋友圈裡聳人聽聞的“房租暴漲”。作者找到的數據證實瞭北京房租上漲的事實，但這些事實足夠令人不安嗎？
上海和深圳已經相繼出臺瞭更為系統性的商辦住宅項目限制性政策，比如深圳要求商辦公寓一律隻租不售，上海則要求公司購買商辦住宅需要滿足一定的納稅和雇員標準。對於普通投資者而言，註冊企業主體在北京購置商辦的價格窗口期已經到來，但機會稍縱即逝、政策隨時可能收窄。
一位北京學術精英原來的房租是19000元每月，房東最近先是提價5000元，後來價格上跳到28000元——這已經不是上漲，而是暴漲瞭，精英為什麼不去按揭買房呢？
北京住建部門嚴打商辦的消息此前被曲解。政策圍堵的方向是樓盤銷售為購房者註冊公司用以購置商辦項目，這被解讀為是徹底封殺商辦項目的對外銷售，實際上北京並沒有禁止購房者的自主投資行為。
總結下來，真正為房租上漲感到不安的，可能是收入同比增幅小於於房租同比增幅的租客，他們可能要換一份工作或搬到更遠、更便宜的社區租住。
如果不對租賃市場提供低利率的資產證券化的支持，市面上零敲碎打的租賃住房供給將很難應對租房需求的持續上漲和消費升級，長期的供不應求隻會加劇房租上漲的預期和現實。
近期北京嚴厲打擊瞭商辦項目以居住屬性對外銷售的現象，疊加此前針對商辦住房出臺的一系列限購、限貸政策，40年或50年產權的商辦公寓價格已經明顯低於70年產權的住宅平均價格。
實話講，沒有任何一傢機構的房租統計數據能夠反映租房市場的全貌，因為租房成交不像買賣，不存在網簽環節，有關部門也統計不到真實的價格；而線上房源平臺展示的價格以及呈現出來的走勢圖，很可能是服務於經紀人提高要價的。調控房價就是調控鏈傢——北京有關部門此前傳出的管控風聲不是毫無市場根據的。
在樓市調控政策之下，北京房價已經從周期性暴漲進入瞭緩慢增長的階段，一旦租金回報水平顯著提高，投機需求也有可能從炒房轉向經營出租。
認定“資本入市推高房租”的人，也反對有關部門提出的租賃市場資產證券化。證監會、銀保監會相繼出臺政策，支持長租公寓市場發展，配套建立相應的融資體系和融資便利，目前針對長竹北產後月子中心租公寓等住房租賃項目的ABS規模已經超過800億。
目前我們隻能用排除法解釋這個問題。在北京持有二套房甚至多套房的有產者被首先排除，房租上漲對他們來說是增加“經營性收入”；房產經紀人也被排除，房租上漲直接增加其傭金。
長租公寓運營商鎖定瞭一定年限的房租價格，不會受房租上漲影響而增加成本；有關部門作為監管主體，在沒有租賃市場價格調控政策出臺的背景下，不會對房租上漲過於敏感，他們的職責是要核實市場價格的真實情況。
我愛我傢市場研究院統計顯示，2018年上半年，北京市住房租賃的月租金均價為4649元/套，環比2017年下半年上漲瞭300多元——這是上漲，但聽起來似乎隻是每個月漲瞭一頓同事聚餐的支出；
其實他本可以引用以下這組更鮮明的數據來博人眼球：
房租上漲？這可能不是長租公寓或有關部門的錯
編者按：本環球竹北產後護理之家推薦文來自微信公眾號「華爾街見聞」（ID:wallstreetcn)，作者：見聞君，36氪經授權轉載。
有觀點把北京房租的同比上漲歸結為資本壟斷房源的後果，認為長租公寓運營商加速擴張、集中提價是一件後患無窮的壞事。這篇高論的數據模型是這樣的：當前北京有17455套房源在出租，就算資本傢（手持資本的巨頭）全部以漲價50%掃貨吃下，月均價從5000漲到7500計算，年租金總額也不過15.7億；而蛋殼和自如融瞭多少錢？52億！！！
從數字上看長租公寓運營商當然可以進入租賃市場掃貨，把名義房租價格抬起來，占據市場份額。但從投入產出的角度看，增加瞭50％的成本，利潤率似乎不會得到任何改善。如果這是一個燒錢占據流量入口或市場份額的投資邏輯，倒也說得通，但一旦長租公寓市場出現瞭壟斷巨頭，調控政策還會坐視價格壟斷而不管嗎？
實際上，長租公寓運營商的投資邏輯是持有型物業的經營性收入增長，而不是哄抬租金帶來的市場份額。成規模地收集房源再包裝入市，提供統一的物業管理服務和個性化的定制居住服務，這些產品附加值背後的成本，是支撐長租公寓房租價格高於普通出租屋的核心要素。
據貝殼研究院Real Data數據顯示，東城區和順義區漲幅靠前，環比漲幅分別為10.5%和10.7%，具體到小區上，漲幅則更加明顯，漲幅排名前三的新奧洋房、三義廟北、城華園的環比漲幅分別達到來36.1%、28.4%、24.5%。
要知道，北上廣年租金回報率也隻有可憐的1%－2%，不論通過何種渠道，沒有哪傢公司的資金成本比這更低，長租公寓目前仍是賠錢的生意。房地產開發商正是由於資金沉淀成本過高，才很少涉足自持類項目。
貝殼研究院的數據統計顯示，今年7月份，北京、上海與深圳三城的租金環比均上漲，漲幅分別為2.4%，2.1%與3.1%——這勉強算是漲，但7月是畢業季，租房需求集中入市，市場供需狀況改變引發的環比上漲也已經是周期性常態瞭。
房租上漲究竟是誰在不安？
不過，這種細分區域和市場的明顯價格上漲，難免以偏概全。比如，同一小區，上個月出租的是小戶型，這個月集中出租的是大戶型，如此一來形成的價格上漲似乎是一組失真的數據，不能概括北京租房市場的整體行情。
“房產稅前夜、北京樓市泡沫破滅在即”的經濟學論斷出現在評論區。但這份天真還沒來得及被圍觀，該中介機構負責人就出竹北月子中心價格來辟謠瞭，實際上部分房源並不真實。
幾乎所有機構關於北京租房價格的統計都是同比微漲、環比上漲，筆者也不好反駁他們說租金沒有上漲。但可以肯定的是，房租暴漲或暴跌的情況在北京是不存在的。
前不久，“北京地主出貨”的消息一度在朋友圈刷屏，據某房產經紀人轉述，有業主打包轉售霄雲路8號、保利中央公園和棕櫚泉的豪宅“資產包”，單套3000萬起，共41套，折價70%清倉。
理由是供應和需求都很穩定，有人囤著房子等它升值，卻不會有人閑著房子不出租而期待更高的租金回報（即使是中介捂盤惜租、從中套利，也需要付出空置期的成本，目前的租金上漲規模顯然無法覆蓋）。把業主看作公司的話，房價增值或貶值是非經常性損益的邏輯，房租增長或是降低則是經營收入的邏輯，兩者不會合流。
暴漲？！不存在的
北京房租真的有暴漲？租金上漲究竟是誰在不安
原標題：北京房租真的有暴漲？租金上漲究竟是誰在不安
不少從業者抱怨北京樓市沒有新聞可寫，市場行情在2017年初的調控新政出臺後一路下行，成交量降至歷史低谷，平均價格也基本上滯漲，政策面和基本面波瀾不驚的狀態持續瞭一年多。
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